Badkamer renoveren in een appartement en welke regels gelden vanuit de VvE?
Wanneer u vrij bent om te beginnen en wanneer u eerst langs de VvE moet
Meer weten over een badkamerrenovatie in een appartement?
Den Haag is een stad van appartementen. Van de portiekwoningen in het Zeeheldenkwartier tot de flats in Mariahoeve en Leidschenveen, een groot deel van onze klanten woont in een pand met een Vereniging van Eigenaars. En bij vrijwel elk van die projecten komt dezelfde vraag langs. Mag ik dit zomaar doen? Bij een badkamer renoveren in een appartement ligt het antwoord bijna altijd bij de leidingen, niet bij de tegels. We leggen uit waar de grens loopt tussen uw eigen ruimte en het gemeenschappelijke deel, wanneer u toestemming nodig heeft, en wat er kan gebeuren als u die stap overslaat.
Heb ik toestemming van de VvE nodig voor een badkamerrenovatie?
Voor een gewone renovatie binnen uw eigen appartement meestal niet, wel is het verstandig de vereniging te informeren. Zodra u gemeenschappelijke delen raakt, zoals de standleiding, dragende muren of de geluidsisolatie, is toestemming van de vergadering van eigenaars vereist.
De grens tussen privé en gemeenschappelijk
Dit is de kern van het hele verhaal, en het is minder ingewikkeld dan het klinkt. Alles wat alleen u gebruikt en wat u kunt veranderen zonder dat een ander er iets van merkt, is uw eigen zaak. Alles wat het gebouw of uw buren raakt, is dat niet.
Wat valt onder uw eigen appartement
Nieuwe tegels, ander sanitair, een andere douchewand, een nieuw meubel, andere kranen en nieuwe verlichting. Dat is allemaal privégedeelte. Daar heeft u in vrijwel alle gevallen geen goedkeuring voor nodig, want het is uw ruimte en uw geld.
Ook het vervangen van leidingen binnen uw eigen appartement valt hier meestal onder, zolang u niet aan de gedeelde delen komt. Dat is precies wat wij doen bij een toilet-, douche- of badkamerrenovatie, en daar hoeft u de vergadering zelden voor lastig te vallen.
Waar de vereniging over gaat
Zodra de constructie, de gevel, de gemeenschappelijke leidingen, de nutsvoorzieningen of de geluidsisolatie in het spel komen, verandert de situatie. Dan is toestemming van de vergadering vereist, en dat is niet iets waar het bestuur even een uitzondering op kan maken.
Bij een badkamer gaat het in de praktijk bijna altijd om drie dingen. De standleiding, een doorvoer door de vloer, en de vloeropbouw die te maken heeft met geluid. Precies de zaken die u niet ziet als u naar een tegel staat te kijken.
Snel bepalen of u toestemming nodig heeft
Loop deze punten langs voordat u een offerte tekent, dan weet u binnen een minuut waar u staat.
| Wat u wilt doen | Toestemming nodig | Waarom |
|---|---|---|
| Tegels, sanitair en kranen vervangen | Nee, informeren volstaat | Blijft volledig binnen uw privégedeelte |
| Meubel, spiegel en verlichting vernieuwen | Nee, informeren volstaat | Geen gevolgen voor gebouw of buren |
| Leidingen binnen uw eigen woning vervangen | Nee, informeren volstaat | De gedeelde leidingen blijven ongemoeid |
| Aansluiting op de standleiding wijzigen | Ja | De standleiding is gemeenschappelijk eigendom |
| Een doorvoer door de vloer maken | Ja | Raakt de constructie en de woning eronder |
| Dragende muur aanpassen of doorbreken | Ja | Constructief onderdeel van het gebouw |
| Vloeropbouw of geluidsisolatie veranderen | Ja | Reglement stelt vaak eisen aan contactgeluid |
Staat er bij uw plan één keer ja in de middelste kolom, dan gaat uw verzoek naar de vergadering en begint u daar zo vroeg mogelijk mee.
Het punt waar het meestal misgaat, de leidingen
Wij worden regelmatig gebeld door mensen die hun badkamerplan al rond hebben en pas bij ons horen dat er een probleem is. Niet met de tegels, maar met waar het water naartoe moet.
De standleiding is niet van u
De verticale afvoerleiding die door het hele gebouw loopt, is gemeenschappelijk eigendom. Uw eigen afvoer sluit daarop aan, en die aansluiting mag u in de meeste gevallen vervangen. Maar de standleiding zelf verplaatsen, een extra aansluiting maken op een andere hoogte of de leiding inkorten, dat raakt alle bewoners boven en onder u.
Wilt u het toilet of de douche naar een andere wand verplaatsen, dan is dat vrijwel altijd de vraag die opdoemt. Kan de nieuwe afvoer met voldoende afschot naar de bestaande aansluiting toe? Zo niet, dan is er werk aan de standleiding nodig en gaat u langs de vergadering. Wij beoordelen dat tijdens het consult, want wij weten waar we naar moeten kijken bij riolering en afvoerleidingen.
Contactgeluid en de onderbuurman
Dit is de onderschatte kant van appartementrenovaties. Een afvoerleiding die op een nieuwe plek door de vloer loopt, geeft geluid door aan de woning eronder. Hetzelfde geldt voor een dunnere vloeropbouw of het weglaten van de isolerende laag onder de dekvloer. Uw onderbuurman merkt uw renovatie dus eerder aan het geluid dan aan de tegels.
Veel splitsingsreglementen stellen eisen aan de geluidsisolatie van vloeren, en bij harde vloerafwerking wordt soms zelfs een akoestisch rapport gevraagd. Loop dat na voordat u begint, want achteraf de vloer opnieuw opbouwen is een dure les.
Zo vraagt u toestemming aan
De route is hierin is over het algemeen gezien standaard, en juist daarom is de timing belangrijk. Begin met het lezen van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, en kijk daarin specifiek naar de passages over leidingen, vloeren en geluid. Zet daarna uw plan op papier, met wat u wilt, waar, door wie en wanneer, en voeg een schets toe.
Gaat het om een doorbraak of een harde vloerafwerking, dan vraagt de vereniging vaak om een constructieberekening of een akoestisch rapport. Dien het geheel in bij het bestuur en vraag om het punt op de agenda van de vergadering te zetten. Die uitnodiging gaat volgens de meeste splitsingsaktes minstens zeventien dagen van tevoren de deur uit, inclusief uw stukken. Vraag na afloop altijd om schriftelijke vastlegging van het besluit, want daar heeft u later iets aan.
Veel verenigingen vergaderen maar een paar keer per jaar. Begin daarom met de aanvraag zodra het plan er ligt, niet als de offerte al getekend is.
Wat er gebeurt als u het overslaat
Het klinkt verleidelijk om gewoon te beginnen. De kans dat iemand het merkt lijkt klein, zeker bij werk dat achter de wand verdwijnt. Toch is dit precies waar mensen vastlopen.
Terugdraaien op uw kosten
Blijkt achteraf dat toestemming vereist was, dan kan de vereniging eisen dat de werkzaamheden ongedaan gemaakt worden en dat de oude situatie hersteld wordt, op uw kosten. Bij aanhoudende weigering kan een rechter een bouwstop opleggen of een dwangsom vaststellen, en bedragen rond de 250 euro per dag zijn daarbij niet ongebruikelijk.
Uw positie bij waterschade
Daar komt de aansprakelijkheid bij. Ontstaat er waterschade bij de onderbuurman door een aanpassing die u zonder goedkeuring liet uitvoeren, dan staat u er in de discussie met verzekeraars aanzienlijk zwakker voor. Dat risico weegt zelden op tegen een aanvraag die u ook gewoon had kunnen indienen.
Techniek en papierwerk moeten op elkaar aansluiten
Wij zijn geen juristen en dat pretenderen we ook niet. Maar wij zien wel wat er gebeurt als de technische kant en de papieren kant niet op elkaar aansluiten.
Een klant met een getekende offerte, materialen in huis en een week vrij gepland, die bij het openmaken van de vloer hoort dat er toestemming nodig is. Dat is een vervelend gesprek, en het is volledig te voorkomen. Daarom vragen wij bij elk appartement standaard naar de vereniging, ook als u er zelf niet over begint. Liever een half uur extra aan de keukentafel dan zeven weken stilstand halverwege een badkamerrenovatie in Den Haag.
Zeventien dagen, één maand en vier vijfde
Voor wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten is toestemming van de vergadering vereist. De uitnodiging voor die vergadering moet volgens de meeste splitsingsaktes minstens 17 dagen van tevoren verstuurd zijn, inclusief de stukken die bij uw aanvraag horen. Bent u het niet eens met een genomen besluit, dan heeft u één maand om vernietiging te vragen. Gaat het om een wijziging van de bestemming van uw ruimte, dan schrijft het reglement doorgaans een meerderheid van vier vijfde voor. En wordt er zonder toestemming gebouwd, dan zijn dwangsommen van rond de 250 euro per dag in de rechtspraak geen uitzondering.
© loodgietereninstallatie.nl
"Wij vragen bij elk appartement standaard naar de vereniging, zodat u niet halverwege de renovatie voor een verrassing komt te staan."
Blijkt er tijdens dat gesprek al iets mis te zijn met de bestaande afvoer, dan kunnen wij een lekkage opsporen zonder hak- en breekwerk voordat er iets wordt afgesproken met de vergadering.
Veelgestelde vragen over Loodgieter en Installatie
Regelen jullie de aanvraag bij de vereniging?
De aanvraag doet u zelf, want die loopt via u als eigenaar. Wij leveren wel de technische onderbouwing aan, zoals een omschrijving van de werkzaamheden en wat er met de afvoer en de vloeropbouw gebeurt, zodat uw verzoek compleet is.
Vragen jullie zelf naar de VvE?
Bij elk appartement standaard, ook als u er niet over begint. We willen voorkomen dat u met materialen in huis en een week vrij gepland hoort dat er nog toestemming nodig is voor het werk aan de afvoer.
Werken jullie ook in flats zonder lift?
Ja, dat is in Den Haag eerder regel dan uitzondering. Materiaal en puin gaan dan met de hand door het trappenhuis. Reken op een halve tot een hele dag extra, en dat verwerken wij vooraf in de offerte.
Kost een offerte geld?
Nee. Wij komen vrijblijvend langs in Den Haag en omstreken, bekijken de afvoersituatie en de ruimte, en leveren binnen enkele werkdagen een gespecificeerde offerte met een vaste prijs. Voorrijkosten rekenen wij niet.
In welke plaatsen werken jullie?
In Den Haag en de directe omgeving, waaronder Scheveningen, Voorburg, Rijswijk, Leidschendam, Wassenaar en Ypenburg. Twijfelt u of uw adres binnen ons werkgebied valt, vraag het dan gerust even na.
Veelgestelde vragen over renoveren in een appartement
Heb ik toestemming van de VvE nodig voor een nieuwe badkamer?
Voor een renovatie binnen uw eigen appartement meestal niet, al is het verstandig de vereniging te informeren. Raakt u gemeenschappelijke delen zoals de standleiding, dragende muren of de geluidsisolatie, dan is toestemming van de vergadering wel vereist.
Waar staat wat ik wel en niet mag?
In de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van uw vereniging. Daarin staat welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk, en welke eisen er gelden voor bijvoorbeeld vloeren en geluidsisolatie. Lees die documenten voordat u een offerte tekent.
Mag ik het toilet of de douche verplaatsen?
Binnen uw eigen ruimte mag dat, mits de nieuwe afvoer met voldoende afschot op de bestaande aansluiting kan. Is daarvoor een aanpassing aan de standleiding nodig, dan raakt u het gemeenschappelijke deel en heeft u toestemming nodig.
Hoe lang duurt het om toestemming te krijgen?
Dat hangt af van de vergaderfrequentie. Veel verenigingen komen maar een paar keer per jaar bijeen, en de uitnodiging gaat vaak 17 dagen vooraf de deur uit. Reken daarom op enkele weken tot enkele maanden en begin op tijd.
Wat gebeurt er als ik zonder toestemming verbouw?
De vereniging kan eisen dat het werk ongedaan wordt gemaakt en de oude situatie hersteld, op uw kosten. Bij aanhoudend conflict kan een rechter een bouwstop of een dwangsom opleggen, waarbij bedragen rond 250 euro per dag voorkomen.
Kan de VvE mijn aanvraag zomaar weigeren?
Een besluit moet redelijk zijn en in lijn met de akte en het reglement. Bent u het er niet mee eens, dan kunt u binnen één maand vernietiging van het besluit vragen bij de rechter. Daarvoor is een advocaat niet verplicht.
Moet ik rekening houden met geluidsisolatie?
Ja. Veel reglementen stellen eisen aan de vloeropbouw, en een afvoer die op een nieuwe plek door de vloer loopt geeft contactgeluid door aan de woning eronder. Bij harde vloerafwerking wordt soms een akoestisch rapport gevraagd.
Wie is aansprakelijk bij waterschade bij de onderbuurman?
Dat hangt af van de oorzaak en van wat er in de akte staat. Is de schade ontstaan door een aanpassing die u zonder de vereiste toestemming liet uitvoeren, dan staat u in de discussie met verzekeraars aanzienlijk zwakker.
Moet ik de VvE ook informeren bij een kleine deelrenovatie?
Informeren is altijd verstandig, ook al is toestemming niet nodig. Het voorkomt discussie achteraf en de vereniging kan u wijzen op regels over werktijden, het gebruik van de lift en de afvoer van bouwafval.
Geldt dit ook als ik mijn appartement verhuur?
Ja. Als eigenaar blijft u verantwoordelijk richting de vereniging, ook wanneer een huurder de woning bewoont. Meld werkzaamheden dus altijd zelf aan en laat dat niet aan uw huurder over, want die is geen lid van de vergadering.
Uw appartement laten renoveren in Den Haag
Woont u in een appartement en wilt u renoveren? We komen vrijblijvend langs in Den Haag en omstreken, beoordelen de afvoersituatie en zeggen u meteen of u langs de vergadering moet en waarvoor. Vaste prijs vooraf, geen voorrijkosten. Een afspraak plant u in via onze contactpagina.
Twijfelt u over wat er in uw appartement mogelijk is, dan kijken wij van Loodgieter en Installatie graag met u mee. U kunt bij ons terecht voor een badkamerrenovatie in Den Haag, voor het oplossen van een verstopping in de gedeelde afvoer en voor een nieuwe cv ketel. Bekijk gerust onze projectfoto's of blader door al onze diensten. Vraag vandaag nog uw offerte aan, dan weet u binnen een paar dagen precies waar u aan toe bent.
U bent wellicht ook geïnteresseerd in
